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沪深紧急发布楼市政策,哪类城市大概率跟进?

来源:吴晓波频道

 文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

短短几天时间,上海、深圳两地都发布了楼市调控新政。

照理说,各地楼市调控政策频出,并不令人意外。但意外的是,新年伊始,春节将至,本是楼市淡季,也不是常规出政策的时间点,但本次一线城市沪深接连下重手,令人好奇究竟发生了什么。

我们先来看看各地的政策内容,1月21日晚上海发布的新政共有10条:

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读完后,小巴的第一反应是——上海这分明是在抄作业。比如,第三条夫妻离婚三年内限购,去年深圳已经发布;第六条新房摇号优先满足“无房家庭”,去年杭州的政策就有这一条。

再看深圳,其实不算是发布新政,可以形容为“2020年7·15政策的plus版”。

1月19日,深圳发布通知明确了去年7·15政策的一些问题,其中有一条引人关注——居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

这是啥意思呢?按照之前政策,有房票的A跟无房票的B结婚,用A的房票买房,然后登记在两人名下。但现在不行了,用A的房票买房,只能登记在A名下,既不能登记在夫妻名下,更不能单独登记在B的名下。

说白了,就是堵住假结婚炒房的漏洞。

1月23日晚,深圳再出狠招,比如启用“购房意向登记系统”,购买新建商品住房的购房人需登记,要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。

政策还规定,违规者将被关“小黑屋”——3年禁购。

总体来说,从楼市淡季紧急发调控政策,到规定“违者三年禁购”,种种迹象可以看出沪深两地对当前楼市可谓又急又严,原因当然是两地楼市过热。

但实际上,不止沪深两地,四个一线城市的楼市热度都较高。

据统计局数据,2020年12月,一线城市新房价格环比上涨0.3%,高于二线城市和三线城市的0.1%;二手房价格环比上涨0.6%,明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。其中,广州12月新房和二手房价格涨幅均为0.7%,位居70大中城市次席。

回顾2020年全国楼市走势,疫情之后,房地产率先企稳,以深圳及热点二线城市如杭州、南京、宁波等为首的城市出现较热行情,最受关注的是深圳买到一套新房转手赚500万的新闻。随后,这些城市均在去年7月后收紧了调控政策。

到了2020年年底,二线城市热度还未完全平息,一线城市出现反转,楼市火爆,这究竟是什么原因导致的?这次沪深两地紧急发布楼市政策,影响几何?其他城市是否会跟进?下面来看看大头的分析。

1月23日深圳政策主要是严格审查购房人身份和资金来源,实际上是2020年7·15政策的补丁,主要打击虚假身份和虚假收入证明等,会堵住一些漏洞和缝隙。

只是,但凡“堵”的政策,就像堵洪水一样,就像房子防止渗漏一样:第一,有时你根本想不到也找不到这个水的源头从哪里来的;第二,“堵”永远不可能穷尽。

1月21日,上海的新政实际上相当于深圳2020年的7·15政策,当然远不如深圳的严厉。这也符合逻辑,因为上海真正热起来,实际上就是近两个月的事。

但上海政策也有亮点,其中提到“完善土地市场管理,优化土地供应结构”,具体来说是增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

这一点对每一个特大城市都有启迪:多核心城市、多个副中心、轨道交通网络,是解决特大城市住房问题的方向。

从沪深两地发布政策的背景看,中央经济工作会议确定了2021年货币政策“不急转弯”,与名义经济增长率匹配。

为了防止较为宽松的货币大量流入房地产市场,同时,实行了几年的限价政策,市场一二手房之间的套利空间显形化、彩票化,市场投资套利的热情极高,甚至有的城市已经形成了产业链。

因此,作为标志性的中国一线城市沪深,不得不在此时紧急出台政策或加强原政策。全国其他热点大城市,跟进出台政策或在原政策基础上“打补丁”的可能性较大。

近期,一线城市房价明显上涨的关键要素是4大原因:打新+放水+学区+落户。

▶▷ 放水:疫情下全国性放水,导致流入房地产行业的各项资金或多或少增加。

▶▷ 打新:逐利是人的本性。

深圳并非唯一一个打新城市,同类型城市还有好几个,如杭州、南京、成都、西安等,只是因为深圳的房价最高,打新收益最高而被市场广泛关注。

为何这么多人都关注限价?失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果。但限价也分成真限价与假限价,部分城市的双合同的存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算)

▶▷ 学区房:最近各地房价的龙头是学区房。

疫情下,大量出国读书人群回流,需求增加,一线城市学区房的需求明显上升,这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。

▶▷落户政策的宽松:当下除上海北京外,全国一二线城市都加入到抢人行列。

广州、福州、苏州等城市降低落户门槛,包括苏州等城市发布政策租房即可落户,相比往年的政策,要求明显降低。

总体而言,房价涨不涨看政策,看调控。最近一线城市房价上涨背后是2020年放水导致的结果,学区房是龙头,打新制造了恐慌,让有限的新盘供应被投资客抢跑了。

判断未来房价涨幅,就看那些城市是否监管打新潮。如果不监管,2021年一线城市普涨一波难以避免了。

因为打新潮出现的原因是限价,当下的政策不限制投资红利、不限制套利,只约束参与的人,希望更少的人参与暴利游戏,用处有限。

1月15日,南京也出台通知,提高了人才购房的社保年限,目的是打击有人借着人才名义投机,进一步解决刚需人才购房困难问题。

其实沪深和南京的这些政策目的都一样,即防止投机。而投机的原因是限价政策下,一二手房价格倒挂严重。

而之所以采取限价政策,看起来是为了抑制房价过快上涨,实质是为了符合调控要求,使房价不超过全年增长5%的上限。

限价政策带来的后续问题是,需要不断补漏洞,最近沪深和南京发布的政策就是如此。而且,当调控政策越来越紧,可能会导致房地产市场从慢慢降温到越来越冷,这是行政手段带来的一个副作用。

因此,调控政策只能解决短期的问题,还可能引发负面问题。楼市要健康发展,还需在顶层设计上下功夫,否则很难真正实现“房住不炒”调控目标。

不过,中央已经意识到问题,并且在加紧解决。

2020年12月3日,国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会时强调,要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。

这释放了积极信号,中央协调各部门统一发力,调动资源从全局去治理房地产问题。

概括说,真正的房地产长效机制至少有两点:第一点,市场为主,行政手段为辅;第二,增加有效供给,尤其是解决夹心阶层的共有产权住房问题。

虽然一线城市的房价出现不同程度的上涨,但内在逻辑存在一些差异性。

2020年深圳房价上涨是延续了2019年的行情,尤其是先行示范区带来的诸多利好,加之人口的大量流入,导致市场热度明显上扬,以及存在一定炒作成分。

上海完全是改善和刚需支撑起的市场,拉动的导火索是诸多城区内限价新房入市,导致改善性需求集中爆发,并引发二手房市场挂牌量激增。同时,大量首套自住者则承接了改善需求的二手房源,房产“需求车轮”滚动加速,市场热度提升,而学区是加速这一车轮滚动的催化剂。

广州的市场热情提升和部分板块IP属性增强有直接关系,首当其冲的就是广州的南沙板块。同时在一线城市中广州的房价总体偏低,部分区域的落户大尺度放松,也拉动大湾区其他城市置业者对广州的关注。

总体而言,2021年一线城市房价上涨的压力较为明显,大概率收紧调控政策的可能性会进一步增强。但一线城市调控已经很严,后续收紧空间有限。

本篇作者| 李梦清|当值编辑 | 武新月

责任编辑 |何梦飞主编 |郑媛眉

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