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楼市调查 | 谁在“打新”上海豪宅 融创徐汇滨江壹号认筹超60亿

观点地产网 年末已至,把上海楼市推上热搜的事件,莫过于近期集中推售的数个楼盘项目领证开启认筹。

就上海徐汇区而言,今年第四季度频频登上热搜第一的楼盘——融创徐汇滨江壹号,作为徐汇滨江的全新盘,在入市前就已备受关注。

据观点地产新媒体了解,融创徐汇滨江壹号公布的项目名称为融钥雅园,共规划4栋住宅,推出229套房源,入市均价11.5万/平米,要求全款支付,认筹金600万,首套房冻结资金700万,二套冻结1400万,企业购房冻结2000万。

12月8日宣布开启认筹以来,截至12月12日下午16时认筹结束,融创徐汇滨江壹号认筹率达到507.86%,认筹总数超过1163,累计认筹69.78亿元,将于12月18日开盘。

事实上,融创徐汇滨江壹号项目地块早在2015年便由当时的开发企业上海民投置业取得建设用地规划许可证,但由于受各方面因素影响,一直未能开工建设。

耽搁了5年的地块,最终以豪宅产品面世,融创徐汇滨江壹号正好赶上年末这趟上海新房入市的“打新”认购潮,激起楼市一阵涟漪。

滨江温度

从年初延续至今的疫情,没有阻挡购房者的热情。融创徐汇滨江壹号不到12万的入市价,让购房者有了更多选择的余地。

对比同一时段入市的其他项目,亦能反映出近期上海楼市升温的现象。市场数据统计,年末上海24个热盘认筹率均超100%,其中除了融创徐汇滨江壹号外,中建朗阅府、首创·禧瑞荟以及汇成·南街里项目均获得超5倍的认筹。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,徐汇滨江目前是11-12万的水平,融创这一项目属于正常价格入市,现在滨江房子供应不多,热销是自然的。

近几年,上海徐汇区的住宅供应量稀缺,目前徐汇滨江的纯新盘除了融创徐汇滨江壹号外,还有宝能公馆1288。因滨江的住宅供应可售总量占比不到5%,以至于只要有项目入市,便会掀起一阵抢房热潮。

此次融创徐汇滨江壹号推出132-227平米3至4房,一套总价在1500万至2000万。若将该项目与已入市的同板块房源售价对比,业内分析称,融创徐汇滨江壹号三房倒挂逾200万,四房倒挂逾500万。

业内人士补充,豪宅成交好有两大特点,一是滨江沿线,二是项目处于绝对的市区,属于上海传统豪宅区域。值得一提的是,该项目还邻近今年香港置地以310.5亿拿下的内地总价地王项目。

卢文曦也认为,目前上海新房销售情况都不错,豪宅热销主要还是产品决定,环境起到催化剂的作用。年末项目入市集中,一方面是11月供应少了,现在补量,另一方面,房企有回笼资金的需求,推盘也比较积极。

据丽兹行发布的上海三季度市场数据称,上海住宅市场在11月达到了成交高峰。并预计年底成交量将维持在高位,2020全年上海市场成交有望突破40万套。

在楼市升温的情况下,融创徐汇滨江壹号获得了极高关注度。

成交方面,上海11月成交量同比呈上升趋势,环比则出现下滑。具体为,豪宅成交量662套,环比下降3.79%,同比上涨42.06%;而成交均价为9.82万/平米,环比下降7.36%,同比微涨0.41%。

11月入市的2个高端豪宅项目中,兰香湖壹号单价不超9万,开盘认筹不足,而中海建国里单价不超17.5万,认筹率超200%,开盘当天入市房源全部售罄。

同时,上海顶豪市场的成交情况并不稳定,11月入市的5000万以上新房豪宅中,共计成交18套,环比降56.1%,同比升125%;成交均价则出现下滑,为15.8万元/平米,环比下跌7.6%,同比下跌8%。

五年入市

至今,融创进入上海市场已经有8年。

2012年6月22日那场在上海举行的新闻发布会,融创借道绿城,以33.72亿买下绿城苏南及上海的9个项目50%股权,首次进入上海滩。

此次即将入市开盘的徐汇滨江壹号项目,同样是融创通过收并购取得,只是这次颇为低调。

据悉,徐汇滨江壹号项目涉及的地块为上海徐汇区188S-B-4地块,起初该地块由上海民投置业有限公司长期持有。而民投置业成立于2011年,由上海腾展建设全资持有。

于2014年,同策房产中标该地块项目的租售代理及策划服务,但民投置业未与同策房产签订正式服务协议。

随后在2015年11月,民投置业取得地块建设用地规划许可证,项目暂命名为金龙花苑五期。原以为能进入开发阶段,因河道填埋未完成及受新增机场快线支线影响,该地块的设计总平面发生变化,项目需重新规划调整,导致无法正常开工。

截至2019年6月底,民投置业总债务为2.93亿元,包括上海民航投资提供的借款2.82亿元及1080万元贷款(按年利率8%)。

或许是由于该项目无法预判何时能入市交易,项目贷款及利息逐渐增加,为了及时止损,民投置业萌生退意。于是2019年11月20日,上海腾展建设100%股权被挂牌转让,底价10亿,涉及标的资产正是徐汇区188S-B-4地块。

资料显示,该项目占地1.76万平米,容积率2.5,总建面6.55万平米,其中住宅建面4.13万平米。地块地理位置优越,产权清晰,并已取得房地产证、建设规划许可证,且地上无待拆迁建筑物。

彼时公告称,项目受让方还需与政府沟通,了解并符合政府关于上海徐汇区188S-B-4地块住宅项目规划建设及销售的相关要求,而同策房产此前已提供了项目前期策划服务,后续亦需与同策房产自行沟通解决。

搁置5年之久,2019年底,融创将该项目收入囊中,完成股权变更登记后,用了约一年时间设计和建设。于今年8月,该项目传来入市风声,随后便有了上述火爆认筹的一幕。

或许可以认为,融创用高端豪宅产品线“壹号院”思路来打造徐汇区188S-B-4地块,正符合了人们的预期。

卢文曦指,房企集中12月开盘,用比较有亲和力的价格可以换取销售量。

值得注意的是,融创徐汇滨江壹号项目并非融创全资持有,系与歌斐资产的合资项目。其中,融创持有项目公司10.79%的直接股权,并通过持股30%的芜湖歌斐证驰和通过持股芜湖歌斐亚莹间接持有项目公司部分股权。

在上海的住宅开发战略方面,融创主要走高端豪宅路线。截至目前,在上海发展八年时间里,融创开发有31个项目,陆续进入浦东唐镇、森兰、大宁北、黄浦滨江、普陀、外滩、陆家嘴、徐汇、松江、崇明、静安、虹桥等板块。

业绩表现看,融创上海高端豪宅项目颇受欢迎。2019年,融创领馆壹号院、外滩壹号院、壹号公馆三个项目累积成交金额逾130亿,占融创上海业绩约50%。

融创对上海市场颇为看重,在一边加紧推进项目入市销售之余,另一边则在琢磨如何拿到更多土储。

下半年,在与华发抢夺上海闵行颛桥住宅地块失利后,10月底融创终于在杨浦区以21.46亿、溢价14%拿下一宗纯宅地,随后又从新湖中宝手中以11.28亿收购上海黄浦区亚龙古城国际花园项目50%股权。

据观点地产新媒体了解,截至今年上半年,融创在上海的总土储336.52万平方米,权益土储240.13万平方米,总占地面积332.46万平方米,总建面598.48万平方米。

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